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LE NOTAIRE, UN EXPERT DE L'IMMOBILIER

Lors de l’achat d’un bien, l’acheteur dispose d’un certain nombre d’obligations, les voici énumérées ci-dessous :

LA PRINCIPALE OBLIGATION DE L’ACHETEUR IMMOBILIER :

LE PAIEMENT DU PRIX
La principale obligation de l'acheteur d’un bien immobilier est le paiement du prix stipulé dans le contrat. Ce prix comprend le coût d’achat, les frais d’acte et les autres frais accessoires à la vente. Distinguons ce qui a la charge de l’acheteur et ce qui est à la charge du vendeur lors d’un achat immobilier :

Les frais de notaire sont à la charge de l'acheteur :
Ces frais comprennent les droits de mutation, les honoraires du notaire et les frais annexes et sont calculés en fonction de l'ancienneté du bien immobilier. Ils représentent environ 8% du prix de vente pour un logement ancien et entre 2 et 3% pour un bien neuf.

Les honoraires de l'agence incombent au vendeur
C'est lui qui sollicite une agence pour faire la publicité de la vente du bien donc c’est naturellement à lui qu’il en incombe la charge. Par exception, il peut arriver que vendeur convienne avec l'acheteur que ce dernier prenne en charge le montant de la commission de l'agent immobilier.

Les impôts locaux : négociation entre le l’acheteur et le vendeur
Concernant la taxe foncière et la taxe d’habitation, elles sont à la charge propriétaire et de l'occupant au 1er janvier de l'année considérée. Mais il peut arriver qu’un contrat de vente prévoit une répartition prorata temporis de ces taxes.

Les charges de copropriété : Par principe à la charge du vendeur
C'est normalement au propriétaire du logement de payer ces charges mais là encore le contrat de vente peut prévoir une répartition prorata temporis. Par principe, aucun intérêt de retard n'est dû par l'acheteur pour la période écoulée entre la date de la vente et le paiement du prix. Par exception, il y a toutefois intérêt de retard dans trois cas énumérés dans l’article 1652 du Code civil :
- quand ces intérêts ont été prévus dans le contrat,
- quand le bien rapporte des revenus,
- quand l'acheteur a été mis en demeure de payer.

 

LES MODALITÉS DE PAIEMENT
Par principe, c’est l’acheteur qui est tenu au paiement du prix de vente, cependant cette obligation peut être transférée à un sous-acquéreur avec l’accord du vendeur, elle est également transmissible aux héritiers en cas de décès de l’acheteur. Le paiement du prix s’opère entre les mains du notaire. Si le vendeur a des créanciers disposant de sûretés réelles sur le bien vendu, le notaire est tenu de les payer directement sur le produit de la vente, avant de verser le solde restant au vendeur.Par principe, l'acheteur est tenu de payer le prix « au jour et au lieu réglés par la vente (art. 1650 du Code civil) ». C'est donc aux parties de fixer les modalités de paiement lors de la signature de l’avant-contrat. A défaut, l'article 1651 prévoit que le paiement s'effectue « au lieu et dans le temps où doit se faire la délivrance », c'est-à-dire au moment de la remise des clefs.

Autres obligations annexes : Les obligations liées à la prise de possession des lieux
La prise de possession des lieux se traduit concrètement par la remise des clés à l'acquéreur, qui se déroule généralement le jour de la signature de l’acte authentique, ou par la perception des loyers quand le bien est loué.Dès la date d'entrée en possession des lieux prévue dans le contrat, l'acheteur est tenu de payer les impôts et taxes afférents au bien.

Si le vendeur n’a pas rempli ses obligations : en cas de découverte d’un vice caché substantiel, si le bien est non conforme par exemple, l’acheteur peut faire valoir l’exception d’inexécution et fait ainsi suspendre le paiement.

 

LES RECOURS DU VENDEUR
Quand l'acheteur ne remplit pas son obligation de paiement, le vendeur a le choix entre deux actions, incompatibles entre elles : L’exécution forcée de la vente ou son annulation.

L'exécution forcée
Le vendeur peut utiliser tous les moyens classiques à la disposition des créanciers pour obliger l'acheteur à remplir ses engagements financiers. Il dispose également d'un droit de rétention sur le bien, fondé sur l'article 1612 du Code civil : « le vendeur n'est pas tenu de délivrer la chose si l'acheteur n'en paie pas le prix ». L'article 2103 du même code lui accorde également une garantie supplémentaire : en effet, le vendeur bénéficie d'un « privilège spécial » : si le bien est revendu, il sera payé avant les éventuels créanciers de l'acheteur indélicat. Ce privilège est réputé valable rétroactivement à partir de la vente s'il est inscrit au Fichier des Hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente. Il porte sur l'ensemble des sommes dues par l'acheteur (prix et frais accessoires).

L'annulation de la vente
Le vendeur peut aussi engager une action en résolution de la vente, en se fondant sur l'article 1654 du Code civil : « si l'acheteur ne paie pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente. » : une telle action entraîne un anéantissement rétroactif du contrat en plaçant les parties dans les mêmes conditions qu’avant le contrat : le bien est restitué au vendeur, le prix est restitué à l’acheteur. Cette action en résolution est impossible pour les cas de vente aux enchères ou de ventes avec paiement de rente viagère. Dans de tels cas, le vendeur ne peut réclamer que l’exécution forcée du paiement.

Un détail qui a son importance : l’action en résolution est possible en cas de paiement partiel. Mais attention, le juge pourra considérer qu’un impayé trop faible ne justifie pas l’annulation de la vente. À tout moment de la procédure judiciaire et jusqu’au prononcé du jugement, l’acheteur peut payer le prix pour empêcher la résolution de la vente, cependant le juge peut ne peut pas prendre en compte ce paiement s’il le considère comme trop tardif.

L’annulation de la vente est ainsi laissée à l’appréciation du juge qui peut ainsi accorder des délais de paiement au débiteur. Cas particulier : Le contrat peut contenir une clause prévoyant l’annulation de plein droit de la vente en cas de non-paiement du prix. Dans ce cas, l’annulation de la vente est automatique après que le vendeur ait adressé à l’acheteur une mise en demeure.