bienvenue sur le site des notaires de vendée

LES OBLIGATIONS LIÉES À LA VENTE

Le vendeur d’un bien immobilier a plusieurs types obligations. Il a tout d’abord des obligations d’information: la loi lui impose de remettre à l’acquéreur un nombre important de diagnostics relatifs à l’immeuble ou d’informations relatives à la copropriété notamment le dossier de diagnostic technique (DTT). Il doit également prendre toutes les dispositions pour permettre à l’acquéreur de prendre possession paisiblement du bien. Enfin, le vendeur a également des obligations fiscales et doit s’acquitter de certaines charges avant la conclusion de la vente.

 

LES OBLIGATIONS D’INFORMATION

Le dossier de diagnostic technique (DDT)
Depuis plusieurs années, la volonté du législateur est d’assurer une meilleure protection et une meilleure information de l’acquéreur par la remise de diagnostics obligatoires concernant l’état du bien et les risques pour la santé ou pour la sécurité des personnes.

Qu’est-ce qu’un dossier de diagnostic technique (DDT) ?
Il s’agit d’un ensemble de diagnostics visant à informer l’acquéreur sur certains aspects du logement qu’il souhaite acheter. Il doit être annexé à l’avant-contrat de vente, ou à défaut à l’acte authentique de vente. Ce DDT se compose de diagnostiques sur l’amiante, le Plomb, l’électricité, le gaz, d’un diagnostic de performance énergétique (DPE), d’un diagnostic Termites, De L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT), de l’Assainissement, de la présence de mérules …

Important : Les diagnostics sont obligatoires mais n’ont qu’un caractère informatif. Des problème d’amiante ou de non conformité des installations gaz/électrique n’empêchent pas la vente de se réaliser : Seuls des aménagements particuliers pourront être convenu entre les parties en cas d’anomalie grave. Par conséquent, il est important de lire attentivement les diagnostics avant de signer l’avant contrat.

 

LES AUTRES INFORMATIONS QUE LE VENDEUR DOIT FOURNIR
- S’il existe des équipements de récupération et de redistribution des eaux de pluie pour un usage domestique et leur conformité
- Pour les piscines privatives enterrées non closes, le vendeur doit transmettre à l’acheteur une copie de la note technique remise par l’installateur.
- La présence de détecteurs de fumée. D’autres renseignements pourront être recherchés par le notaire : concernant les mesures d’alignement de l’immeuble, l’existence de carrières, l’exploitation sur le terrain d’une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE)…

S’agissant des biens en copropriété :
Les Informations qui doivent être contenues dans l’avant contrat sont :
- Le métrage : le vendeur doit obligatoirement indiquer la surface du bien vendu lorsqu’il s’agit d’un lot de copropriété en fournissant distinctement le métré « Loi Carrez ».
- La fiche synthétique de la copropriété
- Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division
- Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
- Le carnet d’entretien de l’immeuble
- Des documents relatifs à la situation financière de la copropriété

Informations au moment de la vente :
Le syndic adresse au notaire une réactualisation des informations délivrées à l’avant-contrat dans un document appelé « état daté des charges de copropriété ». Lors de la vente d’un lot de copropriété, le vendeur doit avoir acquitté l’ensemble des charges dues jusqu’à la date de signature de l’acte de Vente.

 

LES AUTRES OBLIGATIONS GÉNÉRALES DU VENDEUR

L’OBLIGATION DE DÉLIVRANCE AU MOMENT DE SIGNER LA VENTE
La principale obligation du vendeur est de remettre le bien vendu à l’acquéreur. Il devra être dans le même état qu’au jour où l’acquéreur l’a visité (exemple : le vendeur doit laisser en place la cheminée), et doit correspondre à la description de l’avant-contrat. Si le bien est vendu « libre », le vendeur doit remettre à l’acquéreur les clefs et libérer les lieux afin de lui permettre de prendre possession du bien. Si les parties ont convenu ensemble que le vendeur pourrait rester dans les lieux quelques temps après la vente, elles ne doivent pas oublier de prévenir au préalable le notaire afin qu’il prévoit des clauses indispensables à la sécurité des parties à l’acte. Si le bien est vendu « loué », le vendeur doit remettre à l’acquéreur le bail, l’état des lieux, le dépôt de garantie, le prorata de loyer…

LA GARANTIE D’ÉVICTION
Le vendeur ne peut pas revenir sur la vente. De la même manière, il doit garantir qu’un tiers ne vienne pas revendiquer la propriété du bien vendu ou un droit portant atteinte à son utilisation (servitude de passage par exemple). C’est pourquoi le vendeur doit notamment révéler à l’acquéreur l’existence de servitudes supportées par le bien vendu (droit de passage…).

LA GARANTIE DES VICES CACHÉS
Le vice caché est celui qui n’est pas connu de l’acquéreur et qui n’a pu être révélé par un examen normal du bien (exemple : un chauffage central défectueux…). Il s’agit des vices qui empêchent l’occupant d’utiliser le bien immobilier conformément à son usage ou qui en diminuent tellement la valeur, que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté s’il en avait eu connaissance. L’acte de vente peut contenir une clause d’exonération de la garantie des vices cachés. En effet, si le vendeur non professionnel est tenu de transmettre toutes les informations en sa possession lors de la mise en vente, il n’est pas censé tout connaître de son bien. Cette clause n’est pas valable si le vendeur est de mauvaise foi (si il avait connaissance du vice). L’action de l’acquéreur doit être intentée dans les 2 ans de sa découverte. Il incombe donc également à l’acheteur d’être vigilant concernant les caractéristiques du bien et de procéder à un examen attentif.

L’OBLIGATION FISCALE DU VENDEUR
La plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier par une personne physique dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé peut être fiscalement imposée. Cette plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. C’est le notaire qui est chargé d’en assurer le paiement à l’État par prélèvement sur le prix de vente.

 

Pour rappel, Les honoraires d’agence, les impôts locaux (la taxe foncière et la taxe d’habitation et les charges de copropriété sont par principe à la charge du vendeur. Par exception, le vendeur peut échapper aux honoraires d’agence en prévoyant que l’acheteur prenne en charge ces frais dans le contrat de vente.


Une répartition prorata temporis entre l’acheteur et le vendeur à raison des jours d’occupations pourra également avoir lieu pour le paiement des impôts locaux et des charges de copropriété : de la même façon, pour ce faire, cela devra être prévu dans le contrat.